Lakást befektetésként ha én magam még bérlek?
Posted by Princesspeach0730@reddit | askhungary | View on Reddit | 52 comments
Hello
Nemrég költöztem fel Budapestre - viszont nem tudom meddig maradok, így a lakásbérlés a leglogikusabb+ magas négyzetméter árak miatt nem kerülne szóba.
A hétvégén voltam megyeszékhely városban meglátogatni szüleimet és felmerült a helyi lakás árak VS Budapest téma.
Lenne egy ça 10/20% os önerőre elegendő tőkém tehát arra gondoltam, logikus lenne e egy 2 szobás lakás megvenni Komárom/ Győr/Tatabánya egyikében és viszonylag alacsony lakbér mellett (csak hogy épp fedezze a havi törlesztő) kiadnám. Az évek során növekednek a reális tulajdonosi érték és később eladnám azzal a nővekedéssel.
Ebben tudom, hogy több több buktató is lenne, mint a bérlő helyes választása ect de ezen kívül?
Köszi az inputokat vagy ha hasonlót csináltatok már.
elilyen@reddit
Mi a bajod BP-vel? :)
Sir-Tiburtius@reddit
Azzal is számolnod kell, hogy ki tudod e annyiért adni a lakást mint amennyi a törlesztő, plusz a lakásra időnként költened kell. Mivel pont annyit kérnél mint ami a törlesztő azt külön, saját forrásból kell majd megoldanod.
Such-Difference2708@reddit
Meg ugye adózni sem ártana
Kobakocka@reddit
Ha bérel azt le tudja írni a kiadás szja-jából. Szóval mivel drágábban bérel 0 ftos adóalap után kell megfizetnie az adót.
Ok_Weird1729@reddit
Ha adózik az, akitől kiveszed 😂 - az elején még kérdeztem, hogy “számla” van-e, de aztán elengedtem 🙁
ZookeepergameIcy6640@reddit
Szerintem magánszemélynek nem kell számlát adnia , azért amiért nem ad számlát még SZJA ban fel tudja tüntetni . Még cég is vásárolhat magánszemélytől autót , ingatlant stb sima adásvételivel. (Nincs afa levonás )
Ok_Weird1729@reddit
Számvitelit adni kell, én is magánszemélyként adom bérbe a lakásom. Meg persze befizetni a 15% SZJA-t :)
ZookeepergameIcy6640@reddit
Én nem adok semmit , ettől függetlenül utalással fizet es könyvelő szerepelteti a bevallásban.
Kobakocka@reddit
Remélem a kisember korripcióját is csökkenti majd az új kormány. A NAVnak rá kéne szállni mindenkire, aki nem ad szàmlàt.
ZookeepergameIcy6640@reddit
Amíg az életszínvonal jelentősen nem javul , addig a kiskapuk kérése velünk marad.
Princesspeach0730@reddit (OP)
Igen ezt az opciót olvastam én is.
Princesspeach0730@reddit (OP)
Van egy stabil munkahelyemhez ect szóval a hitel nem lenne probléma+ a törlesztő kB 30% al a piaci bérleti díjak alá jött ki 2 lakáson amit kiszámoltam tehát ha az adót is rászámolom akkor is piaci ár alatt tudnám kínálni, mert főként arra tervezném hogy pár év múlva eladom-ideális esetben profitért
Th0rizmund@reddit
Lakber/laks ara/100*12 az eves hasznod rajta. Ha tobb, mint a THM, akkor pozitivban vagy, ha kevesebb, akkor negativban.
Straight-Fondant7952@reddit
2%/év az amortizáció amit illene rákölteni mint értékmegőrzés. Nyilván itt a pampákon senki nem költ egy fillért se rá
Th0rizmund@reddit
Igen, igy van. Nem a legjobb befektetes, hacsak nem abbol indul ki az ember, hogy tovabb nonek az arak.
Princesspeach0730@reddit (OP)
Köszi ezt a részletes matekot + ha rászámolnám a futamidő végén a lakás előadását viszonylag pozitívan néz ki a kép HA az érték nő persze
Th0rizmund@reddit
Pozitiv persze. De ennel azert sok mas befektetessel jobban jarhatsz, szoval at kell gondolni.
hex64082@reddit
Jelenlegi kamatszint, árak és bérleti díjak mellett nem éri meg.
Ok_Weird1729@reddit
Ez. Ugyanebben a helyzetben vagyok: Bp-n lakom, de van egy pici garzonlakásom Szegeden. Ha levonom a törlesztőt, meg az SZJA-t (közjegyzői okirat díját) - gyakorlatilag 0-ra jön ki a matek (és én 30/70-ben vettem a lakást 2 éve, szóval kisebb hitelösszegről beszélünk arányaiban, picit kisebb kamattal, mint amivel OP szemben találná magát). Azt hadd ne mondjam, hogy azóta nyilván kellett karbantartásra is költeni (ment ki szerelő, ő sem ingyen dolgozik). Ha még jön be ez-az (remélem nem 😂), akkor ott tartunk, hogy “minuszba fordult át” a történet. Van a lakásban új no frost hűtő, mosó-szárítógép, bútorok újonnan lettek véve 2 éve (eredetileg magamnak, úgyhogy nem szarokat vettem) - ezt már bele sem számoltam. Nyilván, ha nagyon hosszútávban gondolkodik valaki (10+ év szerintem), vagy teljsen kp-ra meg tudja venni, akkor nyilván lehet benne valami ráció… Hitelre? Biztos nem…
bmakszim@reddit
Az a hitel el fog inflálódni, a lakásod meg csak többet fog érni. A bérleti díjak se lesznek már alacsonyabbak soha. 10+ éves távlatban bizony jól fogsz járni.
Ok_Weird1729@reddit
Így van, meg hát nyilván attól is függ, mit tekintünk minisznak/nullának. Mert ha a bérleti díjat el is viszi a törlesztő, meg egyéb dolgok, végülis a tőketartozást kifizette a bérlő helyetted - végülis lehet erre “haszonként” tekinteni, még ha nem is közvetlenül a bankszámlára csapódik le…
Princesspeach0730@reddit (OP)
Megfordult a fejedben, hogy eladd a lakást ha a törlesztési idő lejárt? Engem főként ez vonz, hogy - ha sikerül előtörlesztenem is-akkor 20 éven belül- eladnám, számomra profitért
Ok_Weird1729@reddit
Nem a törlesztési időhöz kötöm, leginkább ahhoz, hogy milyen lesz az ingatlanpiac 3-5 év múlva (elég sok víz le tud folyni addig is a Dunán, amint azt az elmúlt időszak bebizonyította). Jelenleg megint önerőre spórolok egy ideje, a kérdés az, hogy a fenti idő elteltével mire lesz elég (nyilván nem akarok albiban lakni örökre). Ha az lesz, amit az optimistábbak jósolnak - tehát reálértékben csökkenés/stagnálás lesz - akkor remélhetőleg elérhető lesz egy másik lakás itt Bp-n, úgy hogy a szegedi is megmarad. Ha folytatódik a bumm, akkor pedig eladom, és ami megmarad az árából azt hozzácsapom a meglévő pénzmaghoz, és úgy veszek valamit. De a legoptimistább verzió az lenne, ha megmaradna az a lakás kb. örökre (jó bevételi láb lenne, ha egyszer már nem kell a törlesztőt fizetni). Majd kiderül…
bmakszim@reddit
A kulcsszó a “jelenlegi”. Csak hát lakás nem mint rövidtávú befektetést vesz az ember. Hosszútávon viszont az egyik legbiztosabb befektetés. Arról nem is beszélve, hogy 50M hitelt (ráadásul op esetén 3% kamatra) magánemberként semmilyen más befektetésre nem kapsz. A nagyobb tőke pedig nagyobb hozammal jár. Vacakolhatsz te 5-10M állampapírral, de egy 60-70M-s lakás közelébe nem fog érni hosszútávon.
th0rnfr33@reddit
De az is ott van hogy a bérleti díj elért egy felső határt és innen nem fog olyan iramban emelkedni mint régen. Arányaiban az ingatlan ára a bérbeadási árhoz képest már ellépett, vagyis nagyobb hitelt veszel fel, nagyobb törlesztőt fizetsz, de az ingatlanból való bevételedet valószínűleg nem fedezi a törlesztőt. Persze helyzete válogatja, de régen ez a modell jobban működött.
A többivel egyetértek.
bmakszim@reddit
Az inflációval minimum fog. Az ingatlan értéke is.
DPX90@reddit
Nem ördögtől való, az egyik a lakhatásod, a másik egy befektetés. Vannak nem független kockázataik persze, de előnyök is (pl. olcsó tőkeáttétel).
Maleficent-World-568@reddit
Kezdjük ott, hogy "10-20% önerő". 20%-tól adnak hitelt. Egy átalg lakás jelenleg 90 millió, és nem tudod kiadni, 360 000 ft-ért. Ugyanakkor a legolcsóbb havi törlesztő 20 év fix kamatozással, 534 867 Ft. Mindenki döntse el, hogy kinek éri meg.
Princesspeach0730@reddit (OP)
Ahogy petyuska is említette nem 90M és lakásokat néztem - és a helyi kibérelbető piachoz képest ca 30% al alacsonyabb törlesztőrészleteket kaptam a kalkulátoroktól (persze bankkal még nem beszéltem 😂)
Maleficent-World-568@reddit
ha ez valid szólj, mert én is veszek vagy 3 at.
petyusa@reddit
Megyeszékhelyen nem 90 millió az átlag lakás, de amúgy 90 millióért még Budapesten is bőven veszel 2 szobást. OP valószínűleg 1,5-2 szobást néz, azt érheti meg kiadni. Ezzel nem azt mondom, hogy biztos megéri, de ne túlozzunk.
No_Engineering_1155@reddit
Ha nem tervezel sosem benne lakni, akkor szintiszta befekteteskent kell kezelni. Erteknövekedes attol függ, hogy az adott terület fejlödik-e vagy sem, egyebkent meg kb inflacioval lehet szamolni, tehat realerteken nezve ugyanaz mint ma, felteve, ha az amortizaciot sikerül kiküszöbölni es a lakoközösseg nem hagyja lepusztulni a hazat :). Berleti dijbol adozni is kell, viszont vannak dolgok, amik csökkentik az adoalapot. A "megeri" dolog sok tenyezötöl függ: fejlödö környek, inflacio, lakoközösseg, kesöbb akarsz-e ott lakni, talalsz-e jo berlöt stb... A buktatok pedig szamosak, lenyegeben barmilyen pont, amit csinalni kell, emberekkel erintkezni kell, az buktato lehet :).
Abba is erdemes lenne belegondolni, mi lenne, ha a sajat lakhatasodat oldanad meg, pl külsöbb kerületekben, aggloban stb...
Princesspeach0730@reddit (OP)
Köszi ezt a szemléletet Saját lakás meg nincs tervben, nemrég költöztem külföldről haza és pár év múlva (lehet 27ben már) megyek vissza... Viszont tetszik az ötlet hogy ca 20 év múlva a bérleti díjat passzív income-ként vagy eladva a lakást nyugdíjkiegészítőként odaadjam szüleimnek pl..
No_Engineering_1155@reddit
Ha nem tudsz kezdeni valamit a pénzeddel és csak nyomja a zsebedet, érdemes lenne állampapír és etf kombóban is gondolkozni. Hogy mi lesz 20 év múlva azt senki sem tudja, de egy biztos, ingatlan kiadása NEM passzív bevétel. Gondolj inkább rá mint egy kis cégre, valami mindig lesz/van, beázás, betörés, konyha csere, fürdőszoba csere, elpattan a járólap, elektromos hálózat hiba, közös részek ilyen olyan cseréje stb... Messziről nehéz ezeket a hibákat hamar orvosolni, míg egy világ etf-t nem kell etetni, itatni.
abrakadabra-20@reddit
Ha rajtam múlna, akkor betiltanám a lakásbefektetést és a lakhatás alapjog lenne.
Princesspeach0730@reddit (OP)
Ezt is teljesen megértem
Orosz_berkommentelo@reddit
A lakásra költeni is kell, hogy megmaradjon az értéke. A bérlő lelakja, idővel elromlik a hűtő, a mosógép, cserélni kell a vízórát, stb. Szóval a bérleti díjból költened kell majd az állagmegóvásra is.
A bérlővel is kontaktálni kellhet időnként. Ha a szüleid ebben be tudnak segíteni, akkor oké, ha neked kell kivenni emiatt szabit, akkor nem annyira kényelmes, de működhet az is.
Hosszú távon biztos jó, ha van egy lakásod valahol. De ne úgy gondolj erre, hogy ez ingyenpénz, ezzel teendők is járnak.
Princesspeach0730@reddit (OP)
Igen ezekre a pontokra gondoltam Szerencsére szüleim be tudnának segíteni és ideális esetben hosszútávú bérlőket keresnék/gépesítés nélkül adnám ki a lakást (ők tudnak nekik milyen az ideális hűtő ect) viszont ezzel is járna az időközönkénti kommunikáció/ renoválás - akár értéknövelés érdekéken
zieglerziga@reddit
Atlagembernek amig nincs sajat tulajdona ahol tud lakni es onnan dolgozni jarni, nem eri meg befekteteskent mas lakast venni.
Princesspeach0730@reddit (OP)
Ahogy említettem - most költöztem és nem tudom meddig - plusz több évet éltem külföldön valószínűleg mennék vissza így nem érdemes még saját lakást ebből a szempontból vásárolni...
General_Drive_4935@reddit
Nem tudjuk. Ez mindig utólag derül csak ki. Ha te arra számítasz, hogy továbbra is nagyot fognak emelkedni a lakásárak a következő években, akkor megéri. Ha csak mérsékelten, vagy esetleg stagnálnak, akkor nem.
stolendogtooth@reddit
pl mibe fektetned?
Smaragd512@reddit
Hadicégek részvényeibe, a félvezető lutri.
stolendogtooth@reddit
DEFS etf nem jatszik? En is belevettem nagy remenyekkel, azota csak lefele megy
Smaragd512@reddit
Az ETF mindig is ökörség volt.
stolendogtooth@reddit
miert?
Smaragd512@reddit
Mert gyarorlatilag csak egy ígéret volt, hogy egy papírfecni magától többet fog érni.
stolendogtooth@reddit
es ez miben mas mint a reszveny papirod? :D
Smaragd512@reddit
Ott, hogy a részvényre kapsz osztalékot, ami rengeteget számít az értékében, az ETF alatt pedig semmi sincs
stolendogtooth@reddit
szamos osztalekfizeto etf letezik
chiara_chiara_chiara@reddit
A jó bérlőket felszívta az OSP, már nehéz megbízhatót találni, aki nem amortizálja le a lakást. Befektetői körökben mozgok, ma a többség inkább eladja az ingatlant és állampapírba/részvénybe teszi. Ha kivezetik az OSP-t, akkor biztosan esni fognak az ingatlanárak, legalább reálszinten, nominálisan max. stagnálást tudok elképzelni, vagy ott is némi esést. Gondolj bele, ha 6%-on kell felvenned a hitelt, nem 3%-on, akkor ugyanazt a havi törlesztőt fizetve jóval kisebb hitelt fog adni a bank. Ma szinte alig van kèszpénzes lakásvásárlás, szinte mind hiteles. A múlt meg sosem garancia a jövőre.
HPhotoJourney@reddit
A lakás az esetek meghatározó részében az egyik legjobb befektetés. Szerintem rosszul nem jársz vele. Én ha ebben a pillanatban lenne még lehetőségem, biztosan beleforgatnám a pénzemet - illetve ezen a ponton még csak a bank pénzét.